Steuertipps für Selbstnutzer einer Immobilie

Das Eigenheimzulagengesetz im Überblick Mit dem Eigenheimzulagengesetz wurde die progressionsabhängige Förderung nach § 10e EstG durch eine progressionsunabhängige Zulage ersetzt. Vor allem Familien mit Kindern und einem mittleren Einkommen und die Bauherren in den neuen Bundesländern werden gefördert. Zusätzlich werden ökologisches Bauen und der Erwerb von Anteilen eigentumsorientierter Genossenschaften unterstützt. Grundförderung beim Wohnungsneubau Jeder Bürger erhält einmal im Leben für den Neubau einer selbstgenutzten Wohnung eine Eigenheimzulage. Sie wird auf die Dauer von maximal acht Jahren gezahlt und beträgt bis zu 5.000 DM (5 % der Herstellungs- oder Anschaffungskosten einer Wohnung inklusive Grundstück bis zu 100.000 DM). Ausbauten und Erweiterungen werden bis Ende 1996 einem Neubau, danach einem Altbau gleichgesetzt. Die Neubauzulage erhält auch, wer die Wohnung bis zum Ende des zweiten Jahres nach dem Jahr der Fertigstellung erwirbt. Dies alles gilt unabhängig davon, ob der Betreffende Steuern zahlt oder nicht. Die Neuregelung gilt allerdings nicht für diejenigen, die bereits eine Steuervergünstigung nach § 10e oder § 7b EstG in Anspruch genommen haben. Grundförderung für Altbauten Auch der Erwerb von Altbauten wird gefördert. Die Eigenheimzulage beträgt hier 2,5 % der Anschaffungskosten der Wohnung inklusive Grundstück, höchstens 2.500 DM jährlich. Der Altbauerwerb liegt vor, wenn die Wohnung ab dem dritten Jahr nach Fertigstellung erworben wird.

Besondere Unterstützung für Familien mit Kindern Anstelle des Baukindergeldes in Höhe von 1.000 DM erhalten Eltern eine Kinderzulage von 1.500 DM jährlich pro Kind. Förderung ökologischer Baumaßnahmen Um einen steuerlichen Anreiz zur Reduzierung des Energieverbrauchs zu geben und damit den CO2-Ausstoß nachhaltig zu mindern, wird die Eigenheimzulage um weitere Zulagen aufgestockt (wir berichten dazu regelmäßig). Vorkostenpauschale und Abzug von Erhaltungsaufwendungen vor Bezug Haben Sie einen Kaufvertrag über Ihre eigengenutzte Wohnung nach dem 31.12.1998 abgeschlossen oder im Fall der Herstellung nach diesem Stichtag den Bauantrag gestellt, können Sie neben der Eigenheimzulage keinen Vorkostenabzug geltend machen. Sollten Sie Ihre Investitionsentscheidung noch vor 1999 getroffen haben, stehen Ihnen folgende Vorkosten zu: Bei Einhaltung der Einkommensgrenzen können Sie eine Vorkostenpauschale von 3.500 DM abziehen. Damit sind alle Vorkosten bis auf die Erhaltungsaufwendungen abgegolten. Für Erhaltungsaufwendungen, die vor Bezug der eigengenutzten Wohnung anfallen, steht Ihnen ein zusätzlicher Betrag von maximal 22.500 DM zu.

Fälle aus der Praxis: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken Nehmen Sie an, Sie haben im Oktober 1998 den Notarvertrag über den Erwerb eines zehn Jahre alten Reiheneinfamilienhauses abgeschlossen. In dem Kaufvertrag ist vereinbart, dass Nutzungen und Lasten ab dem 15.12.1998 auf Sie übergehen. Anfang Februar 1999 sind Sie mit Ihrer Familie in das Einfamilienhaus eingezogen. Was passiert? Das Finanzamt gewährt Ihnen eine Eigenheimzulage für die Jahre 1999 bis 2005, also für sieben Jahre. Grund: Sie haben das Einfamilienhaus in 1998 noch nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nun werden Sie hellhörig: Um die Eigenheimzulage auch noch für 1998 zu retten, tragen Sie gegenüber dem Finanzamt vor, dass das Haus ab dem 15.12.1998 von Ihnen renoviert worden sei und Sie während der Durchführung der Renovierungsarbeiten bereits in den teilweise renovierten Schlafräumen übernachtet hätten. Genügt das? Die Antwort lautet: Nein. Der BFH hat in seinem Beschluss vom 4.5.1999 (Az. IX B 38/99) ausgeführt, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dann vorliege, wenn die Wohnung von dem Steuerpflichtigen selbst und ggf. den mit ihm in einer Haushaltsgemeinschaft lebenden Familienangehörigen zu Wohnzwecken genutzt werde. Das setze den Einzug in eine bewohnbare Wohnung voraus. Keine Zulage für Schwarzbauten Sie werden mit Ihrer Ehefrau zusammen zur Einkommensteuer veranlagt, haben zwei Kinder und sind daher darauf angewiesen, für Ihre Kinder zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Zu diesem Zweck bauen Sie 1998 das als Bodenraum genutzte Dachgeschoss Ihres Einfamilienhauses aus. Dadurch entstehen zwei zusätzliche Wohnungen mit einem kleinen Flur. Weder vor Baubeginn noch nachträglich haben Sie eine Baugenehmigung beantragt, weil nach Ihrer Auffassung wegen Nicht-Einhaltung der Bauvorschriften keine Genehmigung erteilt worden wäre. Das, was an Materialkosten für den Dachgeschossausbau angefallen ist, wollen Sie als Eigenheimzulage geltend machen und zusätzlich für Ihre beiden Kinder eine Kinderzulage geltend machen. Das Finanzamt wird dies ablehnen. Warum? Nach dem BFH-Urteil vom 31.5.1995 (Az. X R 245/93) sind Ausbauten, aber auch Wohnungen und Erweiterungen, die entgegen den baurechtlichen Vorschriften ohne Baugenehmigung errichtet wurden, im Rahmen der Wohneigentumsförderung, also auch bei der Eigenheimzulage, nicht begünstigt. Wintergarten Bauen Sie an Ihr selbstgenutztes Einfamilienhaus einen Wintergarten an, so kommt es für die Frage, ob Ihnen für diesen Anbau eine Eigenheimzulage zusteht, auf Folgendes an: Entspricht der Wintergarten den Anforderungen an vollwertigem Wohnraum, ist er insbesondere hinreichend wärmegedämmt und kann er auch in den Wintermonaten wegen der Beheizungsmöglichkeiten durchgängig genutzt werden, so ist dieser Anbau zulagenbegünstigt. Wird allerdings durch den Wintergarten kein vollwertiger Wohnraum geschaffen, so wird Ihnen das Finanzamt die Eigenheimzulage versagen.